Covid-19 trifftauch die Immobilienbranche – und verändert sie radikal, erwarten die Experten von Immobilienrendite AG. Beim Angebot von Eigentumswohnungen hat sich seit Jänner schon einiges geändert, ebenso bei Büroimmobilien. Wo und in welchen Kategorien die Preise für Wohnimmobilien steigen dürften, in welchen die Rallye vorbei sein dürfte, welche Büros verstärkt gefragt sind und wie leerstehende Gewerbeobjekte und Großraumbüros nach der Krise genutzt werden könnten.

Die Vorstände der Wiener Immobilienrendite AG, Mathias Mühlhofer, Markus Kitz-Augenhammer und Michael Rajtora, Spezialisten für Sanierung, Verkauf und Vermietung von Wohnungen und Gewerbeobjekte, nennen fünf Trends, die ihrer Ansicht nach die Zukunft des Immobilien-Marktes bestimmen werden:

Viele Wohnungen, die nach 2020 auf den Markt kommen, werden leer stehen

1. Boom bei Privat-Immobilien ist vorbei
Jahrelang herrschte ein Mangel an Wohnraum, vor allem in Städten wie Wien. Daher wurde in den vergangenen Jahren der Wohnbau enorm gesteigert – Österreich ist hier mittlerweile Spitzenreiter in der EU. Als Folge sind viele Wohnungen auf dem Markt. Doch in den nächsten Jahren werden diese nicht mehr gebraucht, meinen die Experten von Immobilienrendite AG. So nehme der starke Zuzug in Wien, wie er 2015 und die Folgejahre herrsche, ab. „Die Migrationsbilanz ist negativ, das heißt , bald gibt es in Wien mehr Wohnungen als Wohnungssuchende am Markt. Viele Wohnungen, die nach 2020 auf den Markt kommen, werden leer stehen. Denn, so paradox es klingt: Wir haben bald ein Überangebot an Wohnraum, zumindest kurzfristig“, analysiert Mühlhofer von Immobilienrendite.

Was bedeutet das für die Preisentwicklung? Wohnungen haben sich seit 2008 im Preis verdreifacht. Das ist der höchste Anstieg innerhalb der EU. Bei Zinshäusern haben sich die Preise 2019 sogar verfünffacht. Mühlhofer: „Diese Preis-Rallye ist erst mal gestoppt, zumindest kurzfristig. Denn auch laut der Österreichischen Nationalbank sind Wohn-Immobilien überbewertet.“

In Wien stehen doppelt so viele Kleinwohnungen zum Verkauf wie zu Jahresanfang

2. Airbnb – vom Preistreiber zum Preisdämpfer
Der Online-Wohnungs- und Zimmervermittler galt jahrelang als Preistreiber am Immobilienmarkt. Denn viele Wohnungseigentümer zogen es vor allem in urbanen Gebieten vor, ihre Immobilie an Touristen zu vermieten, anstatt diese auf den regulären und in Wien gesetzlich streng limitierten Wohnungsmarkt zu bringen. Denn via Airbnb waren wesentliche höhere Mietpreise zu erzielen als bei einer regulären Vermietung. Infolge der Pandemie und der Rezession wendet sich aber nun das Blatt: Airbnb-Wohnungen stehen in Österreich wie weltweit derzeit Großteils leer, denn die Touristen fehlen.

Als Folge bieten viele Eigentümer ihre Immobilie nun zum Verkauf an, da sie Liquidität benötigen. So waren in Wien im April 2020 nahezu doppelt so viele Kleinwohnungen am Markt wie im Januar 2020. Airbnb wird so zum Paradoxon am Immobilien-Sektor: vom langjährigen Preistreiber zum Preisdämpfer. Der Trend Nummer 1, das Überangebot an Wohnraum, wird dadurch weiter befeuert.

Die Speckgürtel um die Städte werden noch einmal massiv teurer

3. Nach der Land- kommt die Stadtflucht
Trendforscher predigen jahrzehntelang die Landflucht: dass es junge, mobile und agile Menschen aufgrund höherer Ausbildungs-, Job- und Karrierechancen in urbane Räume zieht und das Land verwaist. Durch die Pandemie könnte es nun zu einem nachhaltigen Gegentrend kommen: Städter träumen nach dem Lockdown und vielen Wochen in oft engen Wohnungen von einem Balkon oder vom Eigenheim im Grünen mit Garten. Kitz-Augenhammer von Immobilienrendite: „Diese Entwicklung bedeutet einen radikalen Wandel – für urbane wie ländliche Räume. In Städten steigt das Überangebot von Wohnungen damit weiter. Am Land klettern aufgrund der erhöhten Nachfrage die Preise noch schneller nach oben und heizen die Verdichtung an, dazu tragen auch Super- und Baumärkte und die Parkplätze dafür, bei.“

Die Speckgürtel rund um die Städte werden durch den Trend zur Stadtflucht also noch einmal massiv teurer. Kitz-Augenhammer: „In Mödling, Gießhübl, Hinterbrühl und Perchtoldsdorf, die schon vor der Pandemie zu den Lieblingsregionen von Eigenheimfans gehörten, kostet der Quadratmeter Wohnraum bereits 4.200 Euro, Tendenz steigend.“

In Wien stehen 232.000 Quadratmeter Büroflächen leer

4. Trend geht zu Ein-, Zwei-Personen-Büros inklusive Strom, Heizung und Internet ab rund 190 Euro
Während einer Rezession, wie wir sie derzeit sehen, können sich viele Unternehmer repräsentative Büros nicht mehr leisten. Zudem arbeiten nach wie vor große Teile der Belegschaft vieler Unternehmen von zu Hause aus. Dazu kommt, dass viele KMU und EPU schon vor Covid-19 zunehmend kleine, leistbare Büros gemietet haben. Kitz-Augenhammer: „Der Trend hin zu kleinen Ein- bis Zwei-Personen-Büros verstärkt sich. Diese sind inklusive Strom, Internet und Heizung bereits ab rund 190 Euro pro Monat zu mieten.“ Diese hätten gegenüber Großraumbüros einen großen Vorteil: „Sie sind leistbar“, so der Immoprofi.

Viele Großbüros stünden dagegen seit der Krise zusätzlich leer. In Wien stehen laut dem Büromarkt-Bericht Vienna Research Forum vom zweiten Quartal 2020 rund 232.000 Quadratmeter Bürofläche leer. Dazu kommen Objekte der Stadt-Hotellerie und -Gastronomie: Weil Touristen ausbleiben und durchs Home-Office auch die Laufkundschaft fehlt, werden in den nächsten Monaten viele Hotels und Restaurants schließen müssen, erwarten die Immoexperten. In Wien werden diese freiwerdenden Immobilien oft zu Büros. „Auf diese Weise führt eine Problem-Immobilie zum nächsten Immobilien-Problem. Daher sind neue Nutzungsstrategien am Puls der Zeit gefragt.“

5. Krisenstrategie: Bestehende Objekte neu nutzen
Gerade jetzt, wo viele Immobilien leer stehen, ist Nachhaltigkeit gefragt. „Im Immobilien-Business bedeutet dies: Upcycling, also die Neunutzung bestehender Objekte mit einer innovativen Strategie. Im Umkehrschluss: Nicht neu auf die grüne Wiese bauen und damit weitere wertvolle und immer knapper werdende Flächen in Österreich versiegeln, sondern Bestandsobjekte neu nutzen. Ein weiterer Trend ist der Mixed-Use von Immobilien“, weiß Michael Rajtora.

Die Experten von Immobilienrendite AG setzen diesen Trend des Upcycling und Mixed Use ein, etwa bei einem Projekt in Oberösterreich. Hier wurde aus einem alten, leerstehenden Fachmarktzentrum das neue Ennscenter am Römerfeld – mit einem Mix aus Shopping, Gastronomie, Freizeit für Tanzsäle und Fitnessräume und für kleine Büros, etwa für Startups, genutzt.